В последнее время не слишком компетентные, как считает министр, люди уверенно заявляют, что цены на квартиры под влиянием мирового финансово-экономического кризиса будут сильно снижаться. Давайте разберемся в этом вопросе. В четвертом квартале прошлого года в республике стоимость одного квадратного метра общей площади на первичном рынке жилья по сравнению с предыдущим кварталом выросла незначительно – в среднем на 0,2 процента, а на вторичном – действительно понизилась на 1,3 процента. Однако по отношению к октябрю-декабрю 2007 года эти показатели увеличились соответственно на 3,4 и 3,5 процента.
В нынешнем феврале средняя стоимость одного «квадрата» в Казани составила 36,65 тысячи рублей (на первичном рынке – 35,75, на вторичном – 37,55 тысячи рублей), то есть уменьшилась по сравнению с январем на 2,08 процента, а по отношению к февралю минувшего года снизилась на 5,65 процента. Эксперты прогнозируют, что пик кризиса придется на май-июнь, и до этого времени рынок недвижимости будет пребывать в состоянии неопределенности.
- К концу мая цены на жилье в Казани могут упасть в среднем еще на 7,3 процента, тогда стоимость квадратного метра составит 34 тысячи рублей, – говорит Марат Хуснуллин. – Ценовое дно падения, на мой взгляд, – это 30 тысяч при самом пессимистичном прогнозе развития рынка. Ниже данной отметки, думаю, не опустимся. Ведь только себе-стоимость строительства жилья составляет от 22 до 30 тысяч рублей. Правда, отдельные слабые игроки могут уменьшить цены на свою недвижимость до 25-26 тысяч, чтобы погасить свои обязательства перед банками. Но такие предложения будут кратко-срочными. Эта ситуация усугубляется сильным сокращением ипотечных продуктов и высокими процентными ставками по ним: в татарстанской столице среднегодовая ставка достигла 20,6 процента (колеблется в диапазоне от 14,25 до 29,5 процента).
Специалисты считают, что в июне-июле население все еще будет пребывать в состоянии так называемого «отложенного спроса» на предмет покупки недвижимости, то есть занимать выжидательную позицию в надежде на обвал цен на этом рынке. В данный период объем сделок по купле-продаже жилья минимизируется, а слабые застройщики покинут рынок, уступив место наиболее сильным игрокам. В августе ожидается незначительное увеличение сделок при сохранении цены на уровне 34 тысяч рублей за квадратный метр. К концу сентября стоимость недвижимости в среднем по Казани может увеличиться на 8 процентов и составит 37 тысяч рублей.
А вот с октября прогнозируется бурный рост этого показателя, который к концу года должен достичь 41 тысячи (повысится на 17 процентов по отношению к августу). Это обстоятельство обуславливается предполагаемым возросшим спросом на квартиры со стороны населения и весьма небольшим предложением на рынке жилья. Посудите сами: в текущем году планируется ввести в эксплуатацию не меньше двух миллионов «квадратов», вроде бы цифра внушительная, но из них 800 тысяч – по адресной программе социальной ипотеки, один миллион – индивидуальное жилье, которое граждане строят для личных целей. И лишь 200-300 тысяч квадратных метров появится на рынке. Негусто. Отсюда и предполагаемый скачок цен.
Эксперты говорят: вполне вероятно, что к середине следующего года стоимость жилья в татарстанской столице подпрыгнет до 50 тысяч рублей за метр благодаря выходу населения из состояния «отложенного спроса» и стабилизации ипотечного рынка. В других регионах России цены на жилье подскочат гораздо выше.
- По-другому и быть не может, – уверен глава Минстроя. – Сейчас наблюдается некоторая стагнация на рынке жилья, которая обязательно приведет к повышению стоимости недвижимости. Культивируется ошибочное суждение о том, что снижение в сложившейся экономической ситуации цен на основные строительные материалы – цемент, металл и кирпич якобы повлечет за собой падение стоимости квадратного метра. Отнюдь нет. Возросшая цена на энергоносители нивелирует этот процесс. На снижение цены на «квадрат» за счет уменьшения заработной платы строителей рассчитывать не стоит – в Татарстане уровень оплаты труда в этой отрасли и так невысок (в среднем 15 тысяч рублей). Это в Москве и Санкт-Петербурге застройщики закладывают в проекты сверхприбыль, продавая квадратные метры по 10 тысяч долларов. У нас же в продажной цене прибыль составляет от 10 до 30 процентов.
Так что нет реальных предпосылок к резкому снижению в республике стоимости жилья. И тем гражданам, которые планируют приобрести квартиры, лучше делать этой сейчас, в чем Марат Хуснуллин не сомневается.
Сегодня руководство Минстроя ставит задачу – повысить спрос населения на покупку жилья. К примеру, активизируется работа с федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию в части поддержки программы классической ипотеки. Заключено соглашение с АИЖК по рефинансированию в первом квартале этого года закладных по соответствующим договорам на сумму в 800 млн. рублей, к чему привлечены такие кредитные организации, как «Ак барс»-банк, «Автоградбанк», «Татфондбанк» и отчасти другие банки. В итоге привлекаются «живые» деньги, а процентная ставка по этой ипотеке не превышает сегодня 16 процентов (в остальных кредитных организациях в среднем зашкаливает за 20 процентов).
Кроме того, планируется на примере Татарстана поэкспериментировать, а именно – собрать у банков все закладные, на основе которых создать ипотечную ценную бумагу, в обмен на нее привлечь у АИЖК примерно три миллиарда рублей. И сейчас Ипотечное агентство РТ занимается проверкой всех закладных, имеющихся у наших кредитных организаций…
Повысить спрос на жилье планируется и за счет участия населения в республиканской программе социального ипотечного кредитования, в соответствии с которой в текущем году предполагается сдать 800 тысяч квадратных метров (в 2008-м введено 709 тысяч), или 11 952 квартиры. В том числе в Казани – 312,7 тысячи «квадратов» на 4880 квартир, то есть годовой объем по столице республики существенно увеличивается. По данным Минстроя, за январь и февраль в республике по соципотеке введено уже 155,9 тысячи квадратных метров на 2366 квартир.
