В преддверии тысячелетия Казани в столице Татарстана идет бурными темпами строительство новых зданий, реконструируется исторический центр города. И объективно это связано не только с подготовкой к юбилею города. В целом российский рынок коммерческой недвижимости находится сейчас в стадии активного реформирования. Устойчивый экономический рост стимулировал расширение рынка недвижимости и содействовал притоку инвестиций. С развитием в стране цивилизованного рынка, как следствие, возрос активный интерес и к коммерческой недвижимости.
Обращаясь к истории новой России, следует отметить, что до 2000 года коммерческая недвижимость не рассматривалась как источник получения дохода, тогда арендные ставки не обеспечивали прибыльности инвестиций в недвижимость. Существующие здания приходили в негодность, доминировала государственная собственность. Слабая развитость инфраструктуры рынка недвижимости, отсутствие системного подхода не позволяли собственникам качественно использовать незадействованные площади.
В последние годы ситуация стала значительно меняться. Постоянный рост арендных ставок обеспечивает высокую доходность вложений в недвижимость. Большинство строительных фирм пришло к выводу, что настало время расширять поле деятельности путем освоения нового сегмента рынка строительства. Появляются и развиваются управляющие компании, целью которых является создание системы, обеспечивающей эффективность управления всеми видами и формами пользования недвижимым имуществом. Большой интерес к Казани проявляют российские и зарубежные сетевые компании.
Рынок коммерческой недвижимости столицы республики представлен тремя формами собственности – государственной, муниципальной (городской) и частной. Аренде недвижимости, как одному из доходных видов бизнеса, отводится особая роль. Арендные ставки на государственную недвижимость устанавливаются Кабинетом Министров РТ, а арендная плата на муниципальную недвижимость регулируется главой администрации Казани. Ставки за аренду недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, устанавливаются самим собственником.
Ранее имел место существенный дисбаланс между расценками на аренду государственной, муниципальной недвижимости и арендными ставками на площади, принадлежащие частному собственнику. Разрыв обуславливался стремлением государства поддержать малый и средний бизнес. Однако ввиду того, что существовавшая ранее административная методика определения арендной платы за недвижимое имущество не учитывала требований современной экономики, был разработан новый механизм расчета арендных ставок на государственную и муниципальную недвижимость, что привело к повышению платы за аренду.
Вот сравнительный анализ арендных ставок на помещения различных типов.
Офисные помещения. В последние годы офисная недвижимость Казани становится все более привлекательной. Проходят времена, когда потребителям предлагались офисные помещения в советских административных зданиях. В настоящее время максимальная инвестиционная активность наблюдается в отношении бизнес-центров, имеющих автономное электроснабжение, централизованную систему кондиционирования, паркинг, организацию питания. Средняя арендная ставка на офисную недвижимость, находящуюся в госсобственности, в 2001 году составляла (в зависимости от месторасположения) примерно 25-60 рублей за квадратный метр, сейчас – 170-195 рублей. На муниципальную недвижимость расценки за аренду с 25-180 рублей 2001 года достигли к нынешнему году ценового коридора 80-396 рублей за квадратный метр. Арендная плата на частную офисную недвижимость в 2001 году колебалась на отметке 200-250 рублей, а в настоящее время варьируется в среднем от 300 до 800 рублей.
Торговые помещения. Рост товарооборота и потребительского спроса, а также превышение спроса над предложением создали благоприятную базу для увеличения инвестиций в строительство торговых площадей. В последнее время к столице республики начал проявлять огромный интерес российский и зарубежный капитал. По заказу крупных торговых компаний возводятся комплексы европейского уровня. Казанский рынок приобретает более сбалансированную структуру по районам города с точки зрения торговой инфраструктуры, поскольку именно здесь представлено наибольшее число участников, работающих по западным стандартам. Они и являются основными инвесторами при создании новых торговых площадей. Арендная плата, составлявшая в 2001 году 25-60 рублей за квадратный метр торговой площади, принадлежащей государству, к 2004 году (в зависимости от расположения объекта в Казани) повысилась до 170-235 рублей. Цены за аренду городской недвижимости в 2001 году варьировались в пределах 25-350 рублей, а нынче поднялись до 100-495 рублей. Плата за аренду торговых площадей у частных собственников три года назад составляла 350-400 рублей за квадратный метр, сегодня же арендатор сталкивается с расценками в 500-3000 рублей.
Складские и производственные площади. Складские помещения, предлагаемые на рынке недвижимости Казани, в основе своей не отвечают общепринятым стандартам. Самый проблемный сегмент рынка представлен старыми, изношенными помещениями на территории крупных предприятий. Покупать склады с огромными площадями нерентабельно, гораздо выгоднее брать их в аренду. Арендная плата, установленная на государственную недвижимость, в 2001 году составляла 15-30 рублей за квадратный метр и поднялась к нынешнему году до 20-80 рублей. Аренда городской недвижимости под склады и производственные площади оценивалась муниципальными властями раньше по 10-15 рублей, а к 2004 году достигла арендной ставки, равной 40-150 рублям. Расценки на частную недвижимость в 2001 году составляли 50-80 рублей, а к нынешнему году достигли отметки уже в 100-300 рублей за метр.
Краткосрочные прогнозы развития казанского рынка коммерческой недвижимости таковы, что до будущего года будет наблюдаться повышенный спрос на покупку и аренду объектов как торговой, так и офисной недвижимости. Рост арендных ставок будет присутствовать применительно к бизнес-центрам и торговым центрам высокого класса, общие же темпы роста инвестиций в рынок казанской недвижимости и соответствующее им повышение арендных платежей сохранятся на нынешнем уровне.
Практика отношений, складывающихся в сфере управления недвижимостью, показывает, что максимальный положительный результат достигается лишь при наличии эффективного частного собственника, инвестирующего в развитие и функционирование объектов недвижимости немалые материальные и нематериальные ресурсы. Класс таких собственников как в Казани, так и по всей России уже формируется.
Современное развитие рынка недвижимости является необходимым звеном в цепи экономических преобразований, происходящих в республике, в том числе заложенных «Концепцией создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан», утвержденной постановлением Кабинета Министров РТ от 16 марта 2002 года.
